Finanzierung von Immobilien Entwicklungsprojekten

Bereits früher war es nicht einfach, tragfähige und wirtschaftlich rentable Finanzierungen für Immobilien Entwicklungsprojekte zu erhalten. Angesichts den andauernden Auswirkungen der Finanzkrise, der sich immer verstärkenden Staatsverschuldungen, der Umstrukturierung der Landesbanken und den Auswirkungen von Basel III und Solvency II und des vorhergesagten Konjunkturrückgangs für den gesamten gewerblichen Immobilienkredit-Bereich wird sich dies künftig vermutlich noch mehr verschärfen.

Zinsniveau bleibt niedrig

Besonders betroffen sind kleine und mittlere Entwicklungsprojekte ohne Eigenmittel oder Immobilienbestand, der besichert werden könnte. Kombinierte Betreiber- und Entwicklungsgesellschaften bieten hingegen Immobilienbestände, die als Sicherheit für Immobilienkredite oder auch als Geldmittelquelle durch einen Verkauf dienen könnten.

Finanzexperten rechnen spätestens in den Jahren 2018 oder 2019 mit den Auswirkungen der neuen Regeln von Basel III, welches derzeit schrittweise eingeführt wird. Denn durch Basel III kostet mehr Eigenkapital auch mehr Geld und Immobilienentwicklungen sind sehr eigenkapitalintensiv. Daher sollten kleine und mittlere Unternehmen bereits bei ihrer Vorauswahl der Entwicklungsprojekte ermitteln, ob sie auch wirklich die dafür notwendige Finanzierung erhalten.

Da die EZB vermutlich noch bis 2018 die Zinsen niedrig halten wird, werden die Auswirkungen des Basel III Regelwerks weniger bei den Kosten der Finanzierung, sondern vielmehr bei der Frage, ob überhaupt ein Kreditgeber gefunden werden kann, spürbar sein. Die Durchsetzung von Basel III ist schließlich teuer für die Banken und die Nachfrage nach Finanzierungen durch Firmenkunden trotzdem nicht so hoch wie erwartet. Zwar sind Investitionen in kommerzielle Immobilien in den letzen Jahren gestiegen, dies schlägt sich aber nicht in der Kreditnachfrage wieder, da diese zum großen Teil mit Eigenkapital finanziert wurden.

Und auch für die Höhe des von den KMUs benötigten Eigenkapitals zur Machbarkeit einer Finanzierung gibt es keine Faustregel: Wichtig sind auch andere Faktoren wie:

• Lage und Qualität des Projekts
• Erfahrung des Projektentwicklers
• Risiko

Grundvoraussetzungen des Entwicklungsprojekts müssen stimmen

Sicher ist auch: Die Akteure auf dem Finanzmarkt werden zunehmend selektiver, zurückhaltender und risikoscheuer. Dies gilt sowohl für Fremdkapitalgeber wie auch für die differenziertere Risikobewertung. Kapitalgeber müssen verschärfte Regularien berücksichtigen und andererseits das Risiko differenzierter bewerten.

Grundvoraussetzung ist daher für jedes Immobilienprojekt, einen Fremdkapitalgeber durch ein überzeugendes Vermietungs- bzw. Nutzungsobjekt in hoher Qualität und mit einem erfahrenen Projektentwickler zu gewinnen. Wichtig hierfür ist ein guter Vorvermietungsstand – Vorratsbau im Gewerbe- oder Handelsimmobilienbereich, insbesondere in Randlagen oder bei größeren Projekten, wird kaum noch finanziert.

Dreh- und Angelpunkt ist der mit dem Projekt zu erzielende Cashflow. Denn er dient sowohl zur Ermittlung der Kapitaltragfähigkeit wie auch der Rentabilitätsberechnung des Projekts. Wichtige Faktoren sind der Kauf- und Verkaufpreis des Projekts, die Höhe und Laufzeit des benötigten Fremdkapitals, Sicherheiten, sowie das vorhandene Eigenkapital der Projektgesellschaft.

Daher verwenden potenzielle Kapitalgeber bestimmte Analyseverfahren, um alle bekannten relevanten Einflussfaktoren zu berücksichtigen. Auch wenn nach wie vor der Fremdkapitalanteil bei Immobilien-Projektfinanzierung dominieren wird, ist eine 100-Prozent-Fremkapitalfinanzierung aus den zuvor genanten Gründen in der Regel ausgeschlossen. Andererseits sind auch reine Eigenkapitalfinanzierungen – insbesondere bei größeren Immobilienprojekten – so gut wie ausgeschlossen.

Alternative Finanzmittelquellen für Entwicklungsprojekte

Weiterhin gibt es eine recht große Spannbreite alternativer Finanzmittelquellen:
• Non Recourse-Finanzierugen
• Joint-Venture
• ungedeckte Fremdkapitalfinanzierungen
• Kredite der Förder- und Bürgschaftsbanken
• Kreditgarantiegemeinschaften
• kommunale Fördereinrichtungen
• Mezzaninkapital
• Unternehmensanleihen

Die benötigte Finanzierung kann durch eine Stellung von Sicherheiten, einen angemessenen Eigenkapitalanteil und einer gesicherter Cashflow-Prognose erlangt werden. Denkbar sind auch privatwirtschaftliche und öffentliche Beteiligungen, wie Zuschüsse aus der öffentlichen Hand oder von Projektbeteiligten als Eigenkapitaleinbringung. Künftige Investoren, Erwerber oder Betreiber können sich durch Vorschüsse beteiligen. Fonds- und Beteiligungsgesellschaften können ebenfalls Mittel einbringen, ebenso wie potenzielle Lieferanten.

Die Höhe des eingebrachten Eigenkapitals beeinflusst das erzielbare Fremdkapitalvolumen und auch dessen Konditionen bezüglich der zu zahlenden Zinsen und der geforderten Sicherheiten. Derzeit werden zwischen 25 und 40 Prozent Eigenkapitalquote gefordert. Aber auch auf die Auszahlungsmodalitäten, den Tilgungsbedingungen und dem Beleihungsanteil hat die Eigenkapitalquote einen großen Einfluss.

Ein Anteilsverkauf bereits während der Entwicklungs- und Bauphase oder gar ein frühzeitiger Objektverkauf ist ebenfalls als Kreditsicherheit oder Finanzierungsquelle zu sehen. Zusätzlich kann eine Eigenmittelfinanzierung durch Mezzaninkapital oder durch die Ausgabe von Genussscheinen erfolgen. Der große Vorteil einer Eigenkapitalfinanzierung liegt in der Unabhängigkeit von den möglichen Einflüssen von Kreditgebern, wie etwa eine Einforderung der Sicherheiten, eine Erhöhung der Kreditkosten oder gar eine Kündigung des Kredits.

Noch mehr in Richtung Eigenkapitalfinanzierung geht das Umwandeln von Forderungen der Projektbeteiligten in Projektanteilen. Nach der Fertigstellung erfolgt eine Veräußerung an die Abnehmer und die weiteren Beteiligten werden gemäß ihres Vertrages ausbezahlt. Doch auch bei dieser Variante werden externe Risikokapitalgeber benötigt, beispielsweise um das Grundstück zu erwerben oder andere Vorfinanzierungen zu übernehmen.

Wie bei allen anderen externen Kapitalgebern müssen diese frühzeitig gewonnen werden. Dafür sind interne Kennzahlen- und Planungssysteme notwendig, das Geschäftsumfeld muss auf Risiken und notwendige Maßnahmen abgeklopft und Handlungsstrategien müssen umgesetzt werden. Nur wer gut vorbereitet in die Gespräche geht und zielführende Argumente mit entsprechenden Unterlagen belegen kann, beweist ausreichende Kompetenz und schafft so Vertrauen bei den Geschäftspartnern. Denn Geschäftspartner sind nach wie vor eine notwendige Voraussetzung, um externe Finanzmittel zu generieren. Steigende Marktpräsenz, eine langjährige Zusammenarbeit mit den Finanzpartnern und unaufgeforderte Informationen über alle wesentliche Geschäftsvorfälle erleichtern dieses Vorhaben.