Finanzierung im Ausland

Eine Ferienwohnung in Spanien, ein altes kleines Häuschen in Kroatien – viele Menschen verwirklichen sich den Wunsch von einer Immobilie im Ausland. Die Gründe sind vielfältig: einfach nur für den Urlaub, als Alterswohnsitz oder auch um auszuwandern. Rund 500.000 Deutsche haben diesen Schritt tatsächlich verwirklicht – am beliebtesten sind Objekte in Spanien, Italien, Frankreich und Österreich. Solch ein schönes und gemütliches Heim ist in der Regel schnell gefunden – doch wie sieht es mit der passenden Finanzierung aus? Eine Finanzierung im Ausland ist meistens problematisch.

Möglichkeiten einer Finanzierung im Ausland

Immer mehr Menschen träumen von einem eigenen Ferienhaus im Ausland. Doch der Erwerb ist auch für diejenigen interessant, die gerne dauerhaft in wärmeren Gefilden leben wollen und dort auch eventuell Resident werden wollen. Schnell kommen auch Gedanken über eine entsprechende Finanzierung auf. Bei der Umsetzung gibt es jedoch eine ganze Reihe von Punkten, die dabei zu beachten sind. Verfügt der Immobilieninteressent nicht über genügend Eigenkapital zum Erwerb, besteht auch noch die Möglichkeit, das Objekt über eine Auslandsfinanzierung abzuzahlen. Entsprechende Darlehen werden von verschiedenen deutschen Banken, wie auch von ausländischen Kreditinstituten, angeboten. Auch einige inländische Finanzvermittler offerieren Angebote, die dazu dienen, den Erwerb einer Immobilie im Ausland zu finanzieren. Auslandsfinanzierungen werden in folgenden Ländern angeboten:

• Dänemark
• Belgien
• Frankreich
• Luxemburg
• Italien
• Großbritannien
• Niederlande
• Portugal
• Österreich
• Schweiz
• Schweden
• Türkei
• Spanien

Finanzierung einer Auslandsimmobilie durch eine deutsche Bank

In Deutschland bieten mittlerweile auch einige hier ansässige Banken eine Immobilienfinanzierung für Objekte im Ausland an. Diese Banken haben sich teilweise sogar auf solche Finanzierungsangebote spezialisiert und verfügen über entsprechende Kenntnisse des Immobilienmarkts im Zielland. Sie akzeptieren auch die ausländische Immobilie als Sicherheit. Eine weitere Möglichkeit ist der Kauf einer Immobilie über die Altersvorsorge eines Riestervertrags. Am 10.09.2009 urteilte der Europäische Gerichtshof mit Aktenzeichen C 269/07, dass die staatliche Förderung auch für den Bau oder Erwerb von Immobilien in anderen Mitgliedsstaaten der EU möglich ist.

Die Risiken einer Auslandsfinanzierung – darauf müssen Käufer achten

Wie jeder Immobilienerwerb, ist auch der Kauf einer Immobilie im Ausland nicht frei von Risiken, die bereits im Vorfeld sorgfältig abzuwägen sind. Verständigungsschwierigkeiten sind beispielsweise eine hohe Gefahrenquelle und können bei Verhandlungen mit dem Verkäufer wie auch bei Gesprächen mit ausländischen Banken schnell zu fatale Folgen führen. Daher sollte möglichst ein Dolmetscher mit anwesend sein. Auch die Anwendbarkeit des ausländischen Rechts kann für deutsche Erwerber einige Risiken mit sich bringen. Daher sollen sich Kaufinteressenten bereits vor Kauf mit den Gesetzen des jeweiligen Landes vertraut machen. Fachkundige Ansprechpartner sind auf Auslandsfinanzierungen spezialisierte Kreditinstitute, Rechtsanwaltskanzleien, aber auch Makler. In der Regel ist eine Finanzierung über ein ausländisches Kreditinstitut teurer als bei einer deutschen Bank, da die Darlehenszinsen deutlich höher liegen. Außerhalb der Eurozone besteht zudem ein Fremdwährungsrisiko, da das Darlehen Währungsschwankungen unterliegt.

Mögliche Risiken beim Kauf der Immobilie

Wichtigster Punkt bei einem Immobilienkauf ist immer die Prüfung der Lastenfreiheit: dies gilt auch für das Ausland. Solch eine Prüfung geschieht durch Einsichtnahme in die Grundbücher. Gleichzeitig sollte sich der Käufer die Lastenfreiheit im Kaufvertrag bestätigen lassen. Da ein solches Vorgehen den Käufer nie zu 100 Prozent absichert, kann zudem ein Rücktrittsrecht vereinbart werden. Sollte sich herausstellen, dass die Immobilie entgegen den Angaben des Verkäufers doch belastet ist, kann der Käufer in solchen Fällen vom Vertrag zurücktreten. Für Bauland gilt das Gleiche, sofern die geplante Bebauung aufgrund baurechtlicher Vorschriften nicht umgesetzt werden kann.

Alternative: Hypothek auf Grundeigentum in Deutschland

Finanzierung im Ausland – eine weitere Alternative ist die Belastung einer in Deutschland vorhandenen und bereits abgezahlten Wohnung oder eines Hauses. Somit wird das Objekt in Deutschland ein zweites Mal finanziert. Dies hat den Vorteil, dass sich der Käufer nicht mit einer Finanzierung im Ausland auseinandersetzen braucht – dies spart Zeit und Geld. Meistens entfällt das notwendige Wertgutachten, wird bei dem gleichen Kreditinstitut ein zweites Mal finanziert. Und oft ist die Belastung noch im Grundbuch eingetragen und die dafür notwendigen Gebühren entfallen. Wenn das Haus oder die Wohnung noch mit erheblichen Schulden belastet ist, oder wenn der Auslandskäufer über kein Immobilieneigentum verfügt und Mieter ist, muss er andere Wege gehen und einen Finanzierer suchen, der im Traumland tätig ist.

Eigenkapitalhöhe und Anrechnung von Mieteinnahmen

In einigen Fällen tritt ein deutsches Kreditinstitut als Bürge gegenüber einem Auslandsfinanzierer auf. Um das Risiko der Banken zu minimieren, müssen Käufer einen recht hohen Eigenkapitalanteil aufweisen, der zwischen 40 und 50 Prozent des Kaufpreises liegt. Mieteinkünfte des Ferienobjekts gelten übrigens nicht als Einkünfte im Sinne einer Finanzierung, da für den Kreditgeber die Einnahmen nur sehr schwer zu kalkulieren sind. Ferienimmobilienvermieter sollten das Geld stattdessen besser als Rücklage in künftige Modernisierungen oder Renovierungen stecken.

Investoren finden für Auslandsimmobilie

Eine weitere sinnvolle Alternative ist es, Investoren zu finden, welche für die Immobilie ein Darlehen ausreichen oder Sicherheiten bei einem finanzierenden Kreditinstitut stellen.  Gerade bei gewerblichen Immobilien ist dies heute bereits eine oft gewählte Lösung. Investoren suchen oft rentierliche Gewerbeimmobilien, die meistens in der Rendite höher liegen als Wohnimmobilien.