Mietkauf als Alternative zum Bankdarlehen

Viele Menschen mit wenig Eigenkapital trauen sich nach dem Platzen der Immobilienblase nicht mehr das Stemmen eines Hypothekendarlehens zu. Daher wird der Mietkauf als Alternative zum Bankdarlehen immer beliebter. Und auch die Anzahl der über Mietkauf angebotenen Eigenheime im In- und Ausland nimmt stetig zu.

Mietkauf – Immobilienkauf ohne Schulden

Grundsätzlich wird beim Mietkauf unter zwei verschiedene Modelle unterschieden:

• Der klassische Mietkauf, bei dem der Verkäufer eine Immobilie zum Kauf auf Basis eines Mietkaufs anbietet. Dies bedeutet, dass beide Parteien einen Vertrag abschließen, der einen Kauf des Objekts nach einer im Vorfeld vereinbarten Zeit nach 10, 15 oder 20 Jahren vorsieht. Die in dieser Zeit gezahlten Mieten mindern den Kaufpreis und werden angerechnet.

• Der Optionskauf, der überwiegend von Genossenschaften angeboten wird. Hier wird bei Vertragsabschluss lediglich eine Option eingeräumt, die den Mieter berechtigt, später die Wohnung ober das Haus abzüglich der gezahlten Mieten käuflich zu erwerben. Die erste Variante verpflichtet somit zum Kauf, bei der Zweiten kann der Mieter den Kauf später ohne Angabe von Gründen ablehnen. Der Optionskauf ist sehr interessant für Käufer, die sich noch nicht sicher sind, ob die Immobilie zu ihnen passt.

Mietkauf als Alternative zum Bankdarlehen

 

So läuft ein Mietkauf ab

Der Mietkauf ist eine noch relativ junge und neue Art, um eine Immobilie günstig zu finanzieren. Doch dabei handelt es sich auch gar nicht um eine Finanzierung im ursprünglichen Sinn. Schließlich erhalten Käufer kein Bankdarlehen, sondern vielmehr eine Art Kredit vom Verkäufer. In der Praxis erwirbt ein Mietkäufer eine Immobilie von dessen Besitzer, allerdings ist hier der Kaufpreis nicht sofort fällig wie bei klassischen Hypothekendarlehen. Denn der Kaufpreis wird über einen zuvor festgelegten Zeitraum gestundet. Bis zum endgültigen Zahlungstermin, der ebenfalls zuvor fest vereinbart wird, erfolgt die „Tilgung“ über die ganz normale Miete. Diese beinhaltet bereits einen kleinen Teil der Kaufsumme sowie „Zinsen“, die auch bei einem Erwerb der Immobilie anfallen würden. Ein Mietkauf ähnelt in der Praxis am ehesten dem Leasing von Fahrzeugen. Erst an dem Tag, an dem die Vereinbarung abläuft, muss der Immobilienkäufer dann den Kaufpreis an den Verkäufer zahlen. Allerdings ist dieser nun erheblich geringer, da ja Teile des Kaufpreises bereits durch die Miete abgestottert wurden. Der fällige Restwert der Immobilie ist demnach der Teil des Kaufpreises, der bisher noch nicht durch die monatlichen Mietzahlungen getilgt wurde. Der Mietkauf ist eine echte Alternative zum Bankdarlehen.

Mietkauf – Darauf müssen Käufer achten

Nicht jeder Mietkauf ist ein Schnäppchen und der Teufel steckt im Detail. Die Mieten sind im Vergleich zu herkömmlichen Mieten relativ hoch, da ja bereits Zinsen und Tilgung mit abgegolten werden. Ein Vergleich mit den Angeboten der Banken ist auf jedem Fall ratsam. Darüber hinaus sollte auch der Kaufpreis mit ähnlichen Angeboten verglichen werden. Die Vergleichsobjekte sollten in der Nähe liegen und über eine ähnliche Größe und Ausstattung verfügen. Auch das Kleingedruckte muss genauestens unter die Lupe genommen werden: Ist eine einmalige Sonderzahlung vereinbart, die bei Nichtkauf verfällt? Finger weg von diesem Objekt! Oder ist am Ende der Laufzeit ein bestimmter Finanzpartner des Verkäufers definiert? Auch dann ist Vorsicht angesagt! Der Käufer sollte sich einen Finanzierer selber aussuchen können.

Mietkauf – die Vorteile

Mietkäufer erwerben eine Immobilie vollkommen ohne Bankkredit und Schulden. Ein Mietkauf ist für alle Personengruppen geeignet – vollkommen, egal ob der Käufer nun alleinstehend ist oder Familie hat, jung oder alt, Angestellter oder Beamter. Insbesondere Selbstständige haben oftmals Probleme bei der Kreditvergabe eines Baudarlehens – diese Probleme entfallen bei einem Mietkauf! Und da später, wenn der Restkaufpreis fällig wird, nur noch ein Teil der Kaufsumme zu finanzieren ist und somit ein hoher Eigenkapitalanteil angesammelt wurde, erfolgt die Bankenzusage deutlich leichter. Hinzu kommt, dass die Zinsen mit sinkendem Belastungsanteil der Immobilie fallen. Ein Mietkauf kommt auch für Personen infrage, bei denen Banken eine Finanzierungsanfrage bereits abgelehnt haben. Eine weitere Möglichkeit ist die Finanzierung des Mietkaufs über einen Investor. Dieser kauft die Immobilie und verkauft sie anschließend unter Aufschlag seiner Rendite per Mietkauf an den Immobilienkäufer weiter. Die Tilgung erfolgt auch hierbei nicht an eine Bank. Ein weiterer Vorteil: Mietkäufer profitieren so von dem Zinseszinseffekt. Die Ratenhöhe ist klein und die Tilgung in ein Guthaben arbeitet für den Käufer und erzielt Rendite.

Mietkauf ist Schufa-frei und planbar

Mietkauf als Alternative zum Bankdarlehen funktioniert auch bei schlechter SCHUFA und ohne Bonität. Es wird lediglich eine vereinfachte Liquiditätsprüfung angewandt. Dabei werden alle Einkommensarten mit berücksichtigt, wie beispielsweise Urlaubs- und Weihnachtsgeld oder Kindergeld, aber auch Provisionen. Und bei Selbstständigen werden selbst Abschreibungen als Einkommen gewertet – ganz im Gegensatz zu den Bonitätsprüfungen der Banken. Der Zinssatz wird auf 25 Jahre festgeschrieben und ist somit für diese Zeit garantiert. Dadurch ist die Finanzierung vollkommen risikolos, transparent und leicht kalkulierbar. Trotzdem steht der Käufer im Grundbuch. Selbst bei Arbeitslosigkeit, Scheidung oder Krankheit entsteht kein finanzielles Risiko. Denn das vorhandene Guthaben kann einige Monate überbrücken. Anders als bei einem Bankdarlehen, welches in der Regel sofort seitens der Banken gekündigt wird, kommt der Darlehensnehmer seinen Zahlungspflichten nicht nach. Der Mietkauf ist demnach ein Baukredit ganz ohne Risiko, also eine echte Alternative zum Bankdarlehen!